臺灣女作家許若卿（林心如飾）為了與情人趙亦堂（吳鎮宇飾）生活在一起而遷居內地，臨走前母親（金燕玲飾）給了她祖上留下來的老宅鑰匙，于是若卿帶著女兒小夢（張煜雯飾）住進了傳說中的兇宅——朝內81號。亦堂的妻子（夏文汐飾）不肯離婚，加上他常因工作與秘書琉璃（莫小棋飾）在一起，這讓若卿心神不寧。諾大的宅子除了一名老傭人（袁祥仁飾）便無他人，可是小夢卻說自己常與一個紅衣小姐姐玩耍，大膽的若卿想要一探究竟，卻意外發現了宅子的塵封往事。原來這一切與老宅原來的主人霍家三兄弟息息相關，霍家三少爺霍連奇（楊佑寧飾）一心想娶青樓頭牌陸蝶玉為妻，陸蝶玉卻陰差陽錯與二少爺（李菁飾）進行了冥婚，這一場鬧劇直接導致了日后霍家的全面衰敗……而現實中若卿愈發地感覺到了宅子的超自然力量。
本片改編自民間傳說的四大兇宅之首“朝內81號”的詭異故事。